Специфика договора дарения

Дарение, как форма распоряжения имуществом, является особым видом сделки, отличительной чертой этого вида  является абсолютная безвозмездность. Законодатель предусмотрел в качестве особого, непреложного условия для таких сделок – отсутствие в договоре дарения встречных требований (условий) дарителя к одаряемому. При наличии в договоре встречного обязательства для одаряемого - передать дарителю вещь или предоставить право,  договор не признается дарением, сделка квалифицируется как  ничтожная (п.1 ст. 572 ГК РФ).

Наряду с условием о предмете договора,  существенным для договора дарения является условие о безвозмездности передачи имущества. Это условие   должно быть прописано в тексте договора.   Существенным для дарения является  наличие двух важных составляющих: волеизъявление дарителя и согласие одаряемого

Наиболее часто в договор включается пункт, закрепляющий за дарителем право проживания в отчуждаемом жилом помещении. В определенной ситуации такое условие может быть основано не на встречном, обязывающем требовании, а на норме закона, регулирующей правоотношения в жилищной сфере.

Так, согласно п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

На некоторых граждан п. 2 ст. 292 ГК РФ не распространяется: даже переход права собственности на квартиру не позволит снять с регистрационного учёта таких граждан или запретить им пользоваться жилым помещением. Сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности  квартиры:

  • лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).
  • граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
  •  получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

В этой связи не следует забывать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения его прав  собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок). Поэтому, включение в договор дарения условия «сохранить пожизненное проживание дарителя», становится недопустимым  встречным условием, так как ограничивает возможности одаряемого распорядиться имуществом при жизни бывшего собственника.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением им владения.

Согласно ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1(в ред. от 02.11.2004) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» снятие граждан с регистрационного учёта по месту жительства производится на основании признания не приобретшим или утратившим право пользования жилым помещением.

Регистрация по месту жительства является административным актом и носит производный характер от права пользования жилым помещением.

Таким образом, собственник жилого помещения вправе обратиться в суд с исковым заявлением об утрате ДАРИТЕЛЕМ права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, доказывая следующее:

  •  даритель безусловно отказался от прав пользования жилым помещением при совершении акта дарения,
  • гражданин действительно длительное время не проживает, не оплачивает коммунальные платежи, в спорной квартире отсутствуют его личные вещи и т.д. и т.п.;
  • не проживание в квартире было его добровольным решением;
  • собственник не чинил ему препятствий в проживании (для этого хорошо бы получить справку от участкового, что в отношении собственника не было подано заявлений от выселяемого гражданина о препятствиях в пользовании жилым помещением) и, следовательно, выселяемый не имеет намерений проживать в искомой квартире);
  • только собственник производит коммунальные платежи, а также плату за телефон и др.;
  • что выселяемый гражданин проживает на другой жилплощади (у новой жены, у родителей, в служебном жилье т.д.) и, следовательно, обеспечен альтернативным жильем.